Stadsgeograaf Cody Hochstenbach pleit voor meer regie op de woningmarkt: ‘Omarm de Nederlandse volkshuis­vestelijke traditie’

Vraag stads­geograaf Cody Hochstenbach naar de rode ­seinen die ­duiden op een wooncrisis en hij begint ze kalm en gedecideerd op te ­sommen. De verontrustendste indicator vindt hij het aantal daklozen, in de afgelopen tien jaar verdubbeld naar veertigduizend, wat nog een conservatieve schatting is.

Ten tweede de onbetaalbaarheid van koopwoningen en hoe zich die vertaalt in ongelijkheid tussen generaties: jongeren wonen steeds vaker (weer) in het ouderlijk huis of delen als dertigers huur­huizen. Als starter kun je haast niet kopen zonder vermogende ouders die een belastingvrije ton schenken.

Zo’n groot probleem zou dat niet eens zijn, zegt hij, als er aantrekkelijke alternatieven op de huurmarkt waren. ‘Als je niet op een wachtlijst voor sociale huur komt, betaal je in de stad al snel 1.500 euro voor 50 à 60 vierkante meter. Dat betekent dat je geen geld opzij kunt zetten om later te kopen.’

Begin september werd bovendien bekend dat dit jaar de grootste huurstijging plaatsvond sinds 2014. Een op de vijf huurders heeft inmiddels moeite om de huur te betalen, in 2002 was dat nog een op de twintig. ‘De afgelopen twintig jaar zijn de huren structureel meer gestegen dan de inflatie. Dat is niet vol te houden. Onder jongvolwassenen in de particuliere huursector is het gemiddelde van wat ze uitgeven aan woonlasten zo’n 50 procent van het inkomen. Zeer riskant.’

Stef Blok zei in 2017 dat de woningmarkt als een zonnetje liep en dat er na zijn aftreden geen minister van Wonen meer nodig was.

‘Destijds werd die uitspraak van Stef Blok al met veel argwaan ontvangen. Hij had de markt genoeg geliberaliseerd, zei hij, nu mocht de markt het zelf oplossen.’ Hochstenbach lacht. ‘Dat is niet helemaal gelukt. Er moeten tot 2030, volgens minister Ollongren, 800 duizend woningen worden gebouwd om de woningnood op te lossen.’

Cody Hochstenbach (31) mengt zich ­nadrukkelijk in het publieke debat over de woningmarkt. De jonge stadsgeograaf van de UvA vergaarde bekendheid met zijn promotieonderzoek naar gentrifi­catie, de opwaardering van arbeidersbuurten door nieuwe bewoners uit de middenklasse, waardoor armere groepen worden verdrongen. Hij was er vroeg bij: gaandeweg zijn onderzoek kwam het onderwerp steeds meer op de kaart te staan.

De komende drie jaar verdiept hij zich, met behulp van een prestigieuze Veni-beurs, die NWO elk jaar uitreikt aan zo’n 150 projecten, in de invloed van beleggers op de vastgoedmarkt. ‘De opmars van kleine beleggers, die twee of drie pandjes hebben, is opmerkelijk. Die groep is in ­totaal veel groter en heeft waarschijnlijk een grotere invloed op de markt dan beleggers als prins Bernhard jr. met dik driehonderd panden.’

In zijn columns voor RTL Nieuws toont hij zich voorstander van een sociaal beleid dat veel weg heeft van de idealen uit de ­jaren zeventig, hij pleit voor een herwaardering van ietwat oubollige termen als volkshuisvesting, spreidingsbeleid en ­nivellering. Toen hij een jaar in Berlijn ­studeerde, raakte hij geïnspireerd door de radicale denker en socioloog Andrej Holm, die in 2017 zijn post als woonsecretaris van Berlijn verloor nadat bekend was geworden dat hij als tiener vrijwilliger was geweest voor de Stasi.

‘In 2006 sprak Holm zich al uit tegen gentrificatie en raakte hij betrokken bij antifascistische groepen, wat hem een ­beschuldiging van banden met een ­terroristische organisatie opleverde – en waarvan hij is vrijgesproken. Zo radicaal ben ik niet, mijn voorkomen is tamelijk status quo.’

Hochstenbach oogt en klinkt inderdaad als een typische intellectueel: tweedjasje en suède schoenen, bedachtzaam formulerend. Alsof hij in de wieg lag om professor te worden. Maar begin dit jaar onthulde Hochstenbach op het platform OneWorld dat hij zelf ook de dunne scheidslijn kent tussen meedraaien in het systeem en er net buiten vallen. Toen hij een jaar of 12 was, werd zijn vader dakloos.

Zijn ouders waren gescheiden en zijn vader woonde boven de juwelier die hij bestierde in het centrum van Maastricht. De zaak ging failliet, waardoor ook de ­bovenwoning hem werd afgenomen van zijn vader. Hij durfde niets tegen zijn zoon te zeggen. Op een zaterdag, de dag dat hij normaliter voor het weekend naar zijn ­vader ging, stond Hochstenbach voor een leeg pand.

Op zijn beurt vertelde hij zijn vrienden niets, uit schaamte. Als hij met hen in de stad was, vermeed hij bepaalde pleinen omdat hij wist dat zijn vader daar vaak rondhing. Als hij met zijn vader afsprak, gingen ze een rondje fietsen – dat was tenminste gratis. Op de slaapzalen van de opvang, vol met verslaafden en mensen met psychische problemen, sliep zijn vader met een stoel over zich heen. Als iemand hem zou aanvallen, zou hij eerder wakker worden.

Lang heeft Hochstenbach getwijfeld of hij met dit verhaal naar buiten moest ­treden; hij wilde niet gereduceerd worden tot die stadsgeograaf met een ooit dakloze vader en vond het te kort door de bocht om te stellen dat zijn interesse in de woningmarkt direct tot deze ervaring te herleiden is. Maar, besloot hij uiteindelijk, ook het persoonlijke is politiek, zeker als het op wonen aankomt. Zijn verhaal toont aan dat ook mensen met wie schijnbaar niets mis is zich opeens in de marge van de samenleving kunnen bevinden.

‘Mijn vader had geen drugsprobleem of een psychisch probleem’, zegt Hochstenbach, ‘daarom was er niet direct hulp voor hem beschikbaar. Zo werkt dat. En je krijgt in Nederland pas een woning aan het eind van een traject. We gaan eerst je problemen oplossen: schulden, verslaving, psychische problemen. Terwijl er veel bewijs is dat het beter werkt om mensen eerst een woning te geven.

‘Finland heeft dit beleid met veel succes opgepikt, housing first, kleine appartementen in speciaal gebouwde complexen, waar in totaal zo’n vijfduizend voormalige daklozen wonen. Finland is het enige land in Europa waar het aantal daklozen de afgelopen tien jaar is afgenomen, officieel zijn er daar maar een stuk of ­driehonderd. Het is uiteindelijk goedkoper om daklozen een woning te geven. Dakloze mensen ontwikkelen gezondheidsproblemen, ze veroorzaken overlast, een deel vervalt in kleine criminaliteit. Dat kost allemaal geld.’

Het lukt Nederland nu al niet om genoeg woningen te bouwen.

‘Nee, terwijl het wel kan. Tot 2013 bouwden de corporaties ieder jaar dertig­duizend woningen. Toen werd de verhuurderheffing ingevoerd, waardoor ­corporaties over elke woning een heffing moeten afdragen, zogenaamd als tijdelijke maatregel in de crisis om de staatskas te spekken. Dat levert 1,7 miljard euro per jaar op. Sindsdien zie je dat de jaarlijkse nieuwbouwproductie van corporaties blijft steken rond de 15 duizend woningen. We zijn in zeven jaar ruim honderd­duizend woningen misgelopen.’

Hoe verklaar je de verdubbeling van het aantal daklozen?

‘Dat is het gevolg van decennialang beleid. De overheid propageerde het eigenwoningbezit steeds meer en stuwde de vastgoedmarkt op, onder meer door de hypotheekschulden op te blazen, maar ook door Nederlandse panden aan te prijzen bij buitenlandse beleggers. Terwijl een koophuis symbool werd van een geslaagd leven, werd de sociale huurvoorraad afgebouwd: eind jaren tachtig was 40 procent van de woningen in handen van corporaties, nu minder dan 30 procent, een verschil van 800 duizend woningen. Door de verhuurderheffing werd er ook weer minder gebouwd.

‘Tegelijkertijd wordt de druk op het krimpend aantal sociale huurwoningen groter, omdat de vrije sector voor velen onbetaalbaar is. Er zit een groot gat tussen sociale huur en vrije sector, laten we zeggen tussen een huur van 700 en van 1.000 euro. Daar komt bovenop dat de rechten van de huurder zijn ingeperkt door liberalisering van de huurmarkt: tijdelijke contracten van twee jaar zijn sinds 2016 mogelijk. Huurverhogingen werden makkelijker gemaakt. De macht van de verhuurder is zo groter geworden, waardoor woononzekerheid is toegenomen.’

Dit beleid treft de hele bevolking. Hoe kan het dat volgens het CBS 84 procent van de daklozen man is en ruim de helft een migratie-achtergrond heeft?

‘Dit ligt deels aan registratie: vrouwen zijn eerder geneigd om bijvoorbeeld bij vrienden op de bank te slapen, dat wordt niet geregistreerd. Ook de vrouwenopvang telt niet mee in de statistiek. Desalniettemin is het percentage mannen hoog. Dat hangt onder meer samen met de groeiende groep arbeidsmigranten die dakloos raakt – dat zijn overwegend mannen – en verklaart ook deels het grote aandeel met een migratieachtergrond. Daarnaast hebben mensen met een migratieachtergrond gemiddeld genomen een zwakkere arbeidsmarktpositie, wat de kansen op dakloosheid vergroot.’

Was het voor liberale kabinetten ook electoraal strategisch om eigenwoningbezit te stimuleren?

‘Ja, want uit onderzoek blijkt dat mensen die woningen kopen gemiddeld genomen rechtser gaan stemmen. Dat is ook niet zo gek: mensen met een koopwoning hebben een appeltje voor de dorst. De woning is hun pensioen. Die denken: waarom zou ik nog stemmen voor al die sociale vangnetten? Daarvan zijn ze zich bij de VVD terdege bewust. Net als bij de Conservatieven in het Verenigd Koninkrijk. Liberaal-Democraat Nick Clegg onthulde dat toenmalig ­premier David Cameron tegen hem had gezegd dat de overheid niet meer sociale huur moest bouwen, want daarvan krijg je alleen maar meer Labour-stemmers.’

Moeten we ons zorgen maken dat de situatie in Nederland zo wordt als in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk, waar huurders veel minder rechten hebben?

‘In het boek Evicted doet socioloog ­Matthew Desmond onderzoek naar de impact van huisuitzettingen in de VS. Je moet maandenlang bij vrienden op de bank slapen en gaat naar honderden bezichtigingen. Dan is de kans groot dat je weer een woning krijgt waar je maar een paar maanden kunt wonen, en ­begint het hele verhaal opnieuw. Dat heeft meetbare invloed op schoolprestaties van kinderen en leidt tot problemen op werk; het is een vicieuze cirkel.

‘In Nederland is de woonzekerheid veel beter op orde dan in de VS. Het gaat wel de verkeerde kant op door de liberalisering van de laatste jaren, maar er is nog genoeg tijd om op de rem te trappen.’

Als je het nieuwe kabinet zou mogen adviseren over het woonbeleid, wat stel je dan voor?

‘In elk geval dat er weer een ministerie van Wonen en Volkshuisvesting komt. In februari is er ingestemd met een ­motie om in het volgende kabinet een minister van Wonen aan te stellen, een initiatief van PvdA en CDA. Tijdens de ­Algemene Beschouwingen pleitte het CDA er onlangs weer voor.

‘Omarm de Nederlandse volkshuis­vestelijke traditie, zou ik zeggen. Schaf de verhuurderheffing af, zodat er weer meer wordt geïnvesteerd in nieuwe ­woningen. En laten we mensen met een middeninkomen – de onderwijzers, agenten en verpleegkundigen – ook toegang geven tot de sociale huur. Dat moet wel gepaard gaan met een uitbreiding en renovatie van het aanbod.

‘Een ministerie van Volkshuisvesting kun je goed combineren met strakkere regie vanuit de overheid op ruimtelijke ordening en milieu. Spreidingsbeleid staat in het verdomhoekje vanwege nare ervaringen in het verleden, zoals de ­mislukte verplaatsing van de PTT naar Groningen. Een streep eronder is een beetje overtrokken. Maastricht heeft destijds bijvoorbeeld een universiteit gekregen, als compensatie voor het sluiten van de mijnen. Zonder de universiteit was de stad nu een stuk minder aantrekkelijk geweest.

‘Met spreidingsbeleid kunnen we de explosieve groei van de Randstad temperen en de leegloop in andere regio’s compenseren.’

Jij wilt de inkomensgrens verhogen voor sociale huur om de hoge concentratie kwetsbare mensen in bepaalde wijken tegen te gaan. Wat valt er nog meer te doen om te mengen?

‘Mensen hebben de haast natuurlijke neiging om onder gelijkgestemden te wonen. Betaalbare en duurdere woningen moeten door elkaar staan, en het verschil daartussen moet niet zichtbaar zijn. Mijn moeder heeft een sociale huurwoning in Maastricht, in zo’n bloemkoolwijk met woonerven waar alle ­huizen er hetzelfde uitzien. Je kunt de koophuizen er alleen uitpikken omdat die vaak andere voordeuren hebben. Als ik ging voetballen met mijn vriendjes waren we gelijk.

‘Maar als we het hebben over mengen, dan is het bijna altijd eenrichtingsverkeer: alleen de wijken waar het slecht gaat. Waarom? De groepen die het meest gesegregeerd wonen zijn de hoogopgeleiden en de mensen met hoge inkomens. Daar zou je ook kunnen mengen.’

Een villawijk in Bloemendaal, hoe ga je daar mengen?

‘Tja, tot zover mijn wetenschappelijke beschouwing. De praktische werkelijkheid is lastiger. Het is duur om daar sociale huur te bouwen vanwege de hoge grondprijzen. Je stuit op verzet van mensen die goed weten hoe ze in verzet ­moeten komen tegen de gemeente. Maar dat is geen reden om het niet te proberen. Een sociale huurblok in een elitebuurt, waarom niet?’